Investir dans l’immobilier peut s’avérer être un placement intéressant, acheter un appartement pour le louer ne s’improvise pas. Et tout investisseur en herbe fera attention à éviter quelques écueils sur le choix du logement, de sa localisation ou encore de son statut fiscal. De quoi éviter quelques déconvenues et faire fructifier votre investissement immobilier. Voici nos conseils pour un investissement locatif réussi.

Précautions avant d’investir dans l’immobilier

Ne vous lancez pas tête baissée dans une opération improvisée au risque de subir certains déboires (difficultés pour louer, nécessité de revoir le loyer à la baisse d’où une perte de rentabilité et un impact sur le plan de financement, etc.). Votre priorité : bien vous informer. Vous vous pencherez sur le type de logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier la gestion locative.

Un investissement bien ciblé. Vous commencerez par la définition de vos objectifs. L’idée, en fait, est de savoir ce que vous comptez faire de votre investissement. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement, ni la même adresse que si vous désirez reprendre la maison ou l’appartement pour y vivre ou y loger vos enfants dans quelques années.

Pourquoi investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier, c’est se poser les bonnes questions : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d’y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?

Choisir un bon emplacement

Pour bien choisir l’adresse de votre investissement locatif, faites comme si c’était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c’était vous le locataire. Vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

La règle d’or pour réussir un investissement immobilier ? Elle tient en trois mots : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Très connue, la maxime en deviendrait presque caricaturale. Mais les investisseurs dans l’immobilier n’ont pas d’autre choix que de la respecter. Et pour cause : une bonne adresse assure la valorisation de votre logement sur le long terme. Elle amortit le choc d’un éventuel retournement du marché immobilier. Un bon emplacement vous permet de trouver facilement un locataire (c’est indispensable dans le cadre d’un investissement locatif) et de louer à un bon prix. Au terme de l’opération, la maison ou l’appartement se revendent plus vite. Et vous augmentez vos chances d’encaisser une plus-value lors de la cession de votre bien.

Pensez toujours à la revente. Si vous remettez le bien sur le marché, il doit trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une bonne adresse. En jargon immobilier, cela s’appelle la profondeur du marché et c’est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n’a rien d’évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre.

Le choix du bien

La question à vous poser est le type d’investissement immobilier à réaliser. Si vous vous dirigez vers du neuf, l’intérêt est d’en maîtriser parfaitement le coût et de disposer d’un bien clés en mains, dès le départ. Vous pouvez aussi opter pour un investissement locatif en loi Duflot et/ou en LMNP, par exemple, afin de bénéficier de déductions fiscales, mais avec des montants de loyers plafonnés. Parmi ces projets neufs, il en existe, appartenant à des programmes locatifs préétablis : le problème pourrait survenir si vous souhaitez le revendre une fois les déductions fiscales terminées puisqu’il risque de se retrouver sur le marché en même temps que bien d’autres du même type.

Le choix d’un investissement locatif ancien apportera, d’avantage , de belles opportunités en matière de décotes puisque moins nombreux seront les prétendants prêts à réaliser ces travaux. Le montant des travaux pour la rénovation d’un appartement à Paris par exemple pourra aussi venir en déduction de vos impôts. Vous serez, de plus, libre de votre tarif de location.

Pour ce qui est de la surface, vous devrez faire un choix entre rendement locatif et plus-value immobilière. Le rendement locatif sera plus important sur un studio, par exemple, tandis que la plus-value immobilière intéressante se fera sur un bien de plus grande taille.

Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d’affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d’affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N’oubliez pas votre objectif : n’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d’acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

Quel financement ?

Une fois le type de bien souhaité défini, reste le choix de votre moyen de financement. Deux, voire trois options s’ouvrent à vous. Vous pouvez opter pour un paiement comptant de la totalité de votre bien, cependant vous perdez dans ce cas les avantages que pourrait vous apporter un emprunt. En optant pour le crédit, qu’il soit partiel ou complet, vous pourrez alors bénéficier de votre droit à la déduction des intérêts de vos revenus fonciers. Autre avantage de l’emprunt, la conservation de vos disponibilités financières tout en profitant de taux peu élevés. Le prêt pour investissement locatif semble la voie royale pour investir dans l’immobilier.

Concernant ces taux, justement, il vous faudra encore déterminer quel type de taux vous allez choisir, fixe ou variable, il sera important de bien y réfléchir. Si les taux variables peuvent être intéressants lorsque ceux pratiqués sont élevés et ne peuvent, par conséquent, être revus qu’à la baisse, il est dans la plupart des cas préférable et bien plus sûr, d’opter pour un taux fixe. Avec ce dernier vous connaîtrez par avance le montant de vos échéances et ne risquerez pas de voir flamber votre taux en cas d’inflation. En tout état de cause, si vous optez pour un taux variable, veillez à ce qu’il s’agisse d’un taux capé qui limitera la hausse éventuelle des taux ou la durée du remboursement.