Louer en meublé, c’est souvent l’option la plus avantageuse pour louer un bien et vous constituer un capital. Vous avez deux statuts au choix pour déclarer vos revenus de loueurs en meublé “professionnel” (LMP) ou “non professionnel” (LMNP).

Dans ce comparatif, vous trouverez les différences entre les statuts de LMP et LMNP, les avantages et inconvénients de chacun de ces statuts ainsi que des conseils sur le choix du statut à faire.

A qui s’adresse le statut de LMP et LMNP ?

Les statuts de LMP et LMNP s’adressent aux particuliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé.

En effet, ces derniers ont le choix entre deux statuts pour déclarer leurs revenus issus de la location meublée, à savoir :

le statut de loueur en meublé professionnel (LMP),
le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

LMP ou LMNP : quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Depuis le mois de février 2018 et la suppression du critère d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour les LMP, les propriétaires-bailleurs n’ont pas toujours le choix entre le statut LMP et LMNP.

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, les revenus issus de vos locations meublées :

doivent dépasser 23.000 €,
doivent dépasser les revenus de votre foyer fiscal.
Si l’une des conditions suivantes n’est pas remplie alors vous serez automatiquement sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

Une stratégie patrimoniale peut toutefois être élaborée au moment de la constitution d’un patrimoine immobilier, afin de pouvoir profiter d’un statut plutôt que de l’autre.

Exemple : vous estimez que le statut LMNP est plus avantageux que le statut LMP. Donc en tant que propriétaire immobilier, vous pouvez décider de mettre une partie de vos logements en location vide afin de vous assurer que ceux qui sont loués meublés vous permettront d’obtenir le statut souhaité.

Quelles sont les différences entre LMP et LMNP ?

La principale différence entre les deux statuts des loueurs en meublé concerne la gestion des éventuels déficits :

  • En LMP ils s’imputent sur le revenu global, vous êtes au régime réel,
  • En LMNP, c’est-à-dire au régime micro-BIC, ils ne peuvent être imputés que sur des revenus de même type.

Dans les deux cas, le déficit est reportable sur dix ans.

Quels sont les avantages et les Inconvénients de ces deux statuts?

Que vous obteniez le statut LMP ou LMNP, les revenus de vos locations meublées sont considérés comme des « bénéfices industriels et commerciaux » et font l’objet d’une déclaration spécifique. Déclaration que nous décrivons dans notre dossier : « Déclaration des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ».

Si l’on regarde la fiscalité, le statut LMP est clairement plus intéressant puisqu’il procure plusieurs avantages au bailleur s’il choisit le régime du réel plutôt que le régime forfaitaire :

Lorsque ses recettes sont inférieures aux charges, le loueur en meublé professionnel (LMP) peut imputer son déficit sur le revenu global du foyer fiscal (pendant 6 ans). Avec le statut LMNP, vous ne pouvez le faire que sur les simples revenus issus de vos locations meublées.
Sous statut LMP, vous pouvez profiter d’une exonération totale des plus-values si vos loyers sont inférieurs au seuil de 90.000 €/an au cours des 2 années civiles précédentes et si l’activité de location est exercée depuis plus de 5 ans. Alors que sous statut LMNP, vous devez attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.
S’il est éligible au paiement de l’IFI, le LMP est exonéré du paiement de ce nouvel impôt contrairement au loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Dans le cas d’une transmission de patrimoine, un bailleur sous statut LMP bénéficie de conditions avantageuses dont une réduction des droits de succession que doivent régler ses enfants.

Tableau comparatif entre le LMP et LMNP

LMPLMNP
ConditionsLes revenus de la location meublée doivent être :

– supérieurs à 23.000 € TTC par an.

– supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Les revenus de la location meublée doivent être :

– inférieures à 23.000 € TTC par an.

– ou inférieures aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.
Catégorie d’imposition IR
Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Déficits
Imputables sur le revenu global (de tous les revenus) Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement
Amortissement
Amortissement possible sous le régime réel Amortissement possible sous le régime réel :

– LMNP classique : oui

– LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas)
Frais adhésion CGA
Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €) Réduction frais de comptabilité et adhésion CGA (plafonnement à 915 €)
Plus-values de cession
Régime des plus-values professionnelles, donc exonération :

– partielle si plus de 5 ans d’exercice et recettes entre 90.000 et 126.000 €

– totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90.000 €
Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale :

– au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu

– au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Charges sociales professionnelles, CSG, CRDS
RSI de 25 à 35 % du revenu net professionnel

CSG / CRDS sur les revenus d’activité (8 %)
Aucune charge sociale professionnelle

CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)
TVA
Pas assujetti à la TVA sauf si :

– prestations para-hôtelières

– recettes supérieurs à 82.200 €
Pas assujetti à la TVA sauf si :

– prestations para-hôtelières

– recettes supérieurs à 82.200 €
ISF (IFI à partir du 1er janvier 2018) Exonération des biens du LMP si les conditions sont remplies Biens du LMNP imposés à l’ISF étant donné que biens non professionnels