Procéder à un investissement locatifpermet de se constituer un patrimoine générateur de revenus réguliers.

Mais une fois le bien acquis Il vous faudra déterminer le mode de sa mise en location.

Louer vide ou meublée ? 

Location nue 

Photo d'appartement vide
Photo d’appartement vide

La location d’un bien immobilier peut se faire de deux manières : vide ou meublé. 

Chacune présente des avantages et des inconvénients. La location vide est potentiellement plus stable car même si un congé peut être donné par le locataire à tout moment avec un préavis de trois ou six mois selon le type de location, la rotation des locataires est plus faible qu’en location meublée.

Les frais de gestion et d’entretien sont plus faibles. En revanche, la rentabilité est moindre et la fiscalité moins avantageuse.

La location meublée 

Photo d'appartement meublé
Photo d’appartement meublé

La location meublée produit des loyers plus élevés et bénéficie d’une fiscalité plus favorable.

Les locataires, souvent étudiant ou en missions professionnelles restent moins longtemps. Les frais de gestion et annexes sont plus lourds. 

La fiscalité 

Avocate
Avocate

Fiscalement, en location nue et meublée, il existe deux régimes d’imposition.

Le régime réel : le revenu imposable correspond à la différence entre les recettes et les charges constatées ;

Le régime micro : le revenu imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges.

Il vous revient de vérifier, quand vous en avez le choix, laquelle des options est la plus intéressante pour vous.

Les revenus encaissés dans le cadre d’une location nue sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Le montant imposé correspond au loyer encaissé déduction faite des dépenses engagées, comme par exemple celle d’entretien, de réparation ou les charges de copropriété…

Vos revenus fonciers imposables seront ajouter à vos autres revenus est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’ajouteront également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. 

Néanmoins, lors du calcul des revenus fonciers imposables, il se peut que les dépenses engagées soit supérieur aux revenus perçus on parle alors de déficit foncier.

Dans ce cas, ce déficit, correspond à des dépenses autre que les intérêts d’emprunt, et sera imputé sur votre revenu global dans la limite annuel de 10 700 €.

Attention !

Le déficit résultant des intérêts d’emprunt et des dépenses engagées au-delà de 10 700 € ne seront imputable qu’aux revenus fonciers des 10 années suivantes.

Lorsque le montant des loyers encaissés est inférieur à 15 000 €, le régime dit du micro-foncier s’applique de plein droit.

Un abattement forfaitaire de 30 % sera alors appliquée pour le calcul de vos revenus fonciers imposables.

Prenons un exemple : vous avez encaissé 14 800 € de loyer est comptabilisé 3800 € de charges déductibles.

Au régime réel, votre revenu foncier imposables serait de 14800 € – 3800 € de charges, soit 11 000 €.

Au régime micro foncier, un abattement forfaitaire de 30 % serait appliquée. Votre revenus fonciers imposables serait donc de 14 800 € – 4440 € d’abattement, soit 10 360 €.

Le régime dit du micro foncier est plus simple. En revanche, il n’est intéressant que dans la mesure où les charges que vous pourriez déduire sont d’un montant inférieur à la valeur de l’abattement forfaitaire de 30 %.

Attention !

Le micro foncier n’est pas possible si vous investissez en profitant des avantages de certaines niches fiscales comme le dispositif Besson ou Robien.

Il n’est pas possible non plus si les loyers ne sont pas encaissé par vous directement mais par une société, comme une SCI par exemple.

Vous pouvez aussi faire le choix de mettre votre bien en location meublée. Les revenus encaissés sont alors imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Premier cas : si les recettes que vous tirer de cette activité sont inférieur à 70 000 € par an, vous bénéficier du régime dit « micro BIC » et un abattement représentatif des charges de 50 % est appliquée sur ses recettes.

Vous n’êtes donc imposé que sur la moitié de recettes perçues. Mais si le chiffre d’affaires de votre activité dépasse les 70 000 € par an, vous dépendrait obligatoirement du régime réel.

Ainsi, le montant des bénéfices imposables sera égal au chiffre d’affaires hors-taxes de votre activité soit les loyers encaissés déduction faite de vos charges, intérêt d’emprunt et amortissement du bien immobilier et, sous certaines limites, des meubles.

Une fois déterminée, ce montant sera inclus dans votre revenu imposable est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

S’il est plus avantageux pour vous, sachez que vous pouvez également opter pour le régime réel si le chiffre d’affaires de votre activité est inférieur à 70 000 €.

Une option intéressante si le somme déductible dépasse les 50 % de l’abattement du régime du micro BIC.

Professionnel ou non professionnel ? 

Professionnel dans un bureau
Professionnel dans un bureau

Attention !

Cette activité de location meublée peut être exercée soit à titre professionnel, soit à titre non professionnel et ce qu’elle soit fiscalement traité au micro BIC ou au régime réel BIC.

Selon que l’activité sera ou non reconnue comme professionnelle, les éventuelles déficit lié à cette activité ne pourrons pas être reporté de la même manière, tout comme les plus-values en cas de vente de biens concernés qui feront l’objet de règles différentes.

Elle sera considéré comme professionnel si les recettes tirées de la location excède 23 000 € par an et quelles sont supérieur au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Si l’une de ces conditions n’est pas rempli elle sera considéré comme non professionnel.

Si vous exercer cette activité en tant que loueur professionnel, vous pourrez imputer ce déficit sur votre revenu global et ce, sans limite. En cas de vente du bien, vous bénéficierez d’une exonération totale ou partielle.

Une femme avec son ordinateur
Une femme avec son ordinateur

Si vous exercer cette activité de manière non professionnel, les déficits liés à votre activité de location meublée ne seront imputables qu’aux revenus de cette même activité sur les 10 années suivantes. En cas de vente du bien, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’appliquera.