Voici une synthèse des règles de bonne conduite lorsqu’on décide de louer sa résidence en saisonnier à des particuliers.

Ce qu’il est important de savoir pour mettre son bien en location saisonnière 

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le louer en saisonnier ? 

Pour vous aider dans votre projet, voici quelques éléments à connaitre avant de mettre son bien en location saisonnière et un rappel de ce que vous devez savoir sur vos droits et obligations en matière de bail, de fiscalité, d’autorisation administrative. 

Avant de louer : quelques points à vérifier

Checklist
Checklist

Votre logement est-il conforme aux critères d’un meublé de tourisme ?

Pour cela, le logement doit être pourvu au minimum :

  • De meubles
  • D’une literie
  • D’une gazinière ou des plaques chauffantes
  • D’un réfrigérateur
  • D’ustensiles de cuisine

Par ailleurs votre logement doit respecter les normes minimales d’un logement décent telles que fixées dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

Des situations différentes selon la durée de location

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez louer votre logement moins de 4 mois en location saisonnière, vous n’êtes pas soumis à une réglementation spécifique et vous pouvez louer librement moins de 4 mois dans l’année.

Vous devez néanmoins demander votre inscription au répertoire Sirène de l’INSEE.

Vous restez redevable de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, de la collecte de la taxe de séjour et de vos déclarations fiscales.

Au-delà de 4 mois de location saisonnière par an, vous devez respecter la réglementation des meublés de tourisme (chambres d’hôtes, gites…)

Dans une résidence vérifier son règlement de copropriété 

Respecter les voisins pour une bonne entente dans l’immeuble

Dans le cas où le propriétaire souhaite louer, en location saisonnière, un logement se trouvant dans une copropriété, il doit préalablement vérifier que rien ne l’interdit dans le règlement de copropriété. 

En effet, vous avez beau être le propriétaire de votre logement, une clause peut l’interdire. Cela arrive dans des résidences de haut standing où toute activité professionnelle peut être proscrite (y compris les activités de professions libérales). 

De plus, même si les activités professionnelles sont autorisées par le règlement de la copropriété, il est conseillé de demander au syndic de copropriété qu’aucune interdiction à la location n’est spécifiée.

Sous-location : demander préalablement l’autorisation 

Si le bailleur est lui-même locataire du logement qu’il loue, on parle de sous location. Si vous êtes locataire et que vous voulez sous-louer votre logement, vous devez impérativement obtenir l’autorisation de votre propriétaire.

Si cela n’est pas précisé dans le bail, l’Institut National de la Consommation propose un modèle de demande d’autorisation de sous-location à envoyer à votre propriétaire.

Sachez que la sous-location d’un logement social est interdite et peut entrainer la résiliation du bail.

Prévention des dangers

Votre logement présente-t-il des dangers potentiels qui pourraient causer des accidents à quelqu’un qui ne le connaît pas ? C’est le moment de réparer les fils dénudés, mettre en conformité la piscine, ramoner la cheminée, identifier les endroits où l’on peut tomber ou se blesser ou encore ceux où les enfants peuvent se mettre en danger.

Les locations saisonnières ne sont pas tenues au DPE. 

Déclaration à l’assurance

Nous vous conseillons, avant de proposer votre logement à la location, de prévenir votre assureur que vous désirez louer votre maison ou votre appartement.

Il suffira de vérifier que la garantie « responsabilité civile »  s’étend aux locataires. Cette garantie est entre autre utile en cas de dommages corporels.

N’hésitez pas à demander conseil à votre assureur qui vous fournira de plus amples informations.

Notez qu’en cas de vols ou de dommages sur des effets personnels de vos locataires, vous ne serez aucunement tenu responsable.

Les obligations du propriétaire

En tant que bailleur saisonnier, vous devez connaitre la réglementation applicable nationale mais également les éventuels arrêtés communaux relatifs au tourisme.

Déclaration et autorisation en mairie

Mairie de Paris

Quelle que soit le lieu de situation du bien, il est fortement conseillé de vous rapprocher de votre mairie afin d’informer l’administration de votre volonté de louer en saisonnier.

Le propriétaire doit aller déclarer ce logement en mairie par le formulaire cerfa 14004*4.

De plus, il doit également obtenir une autorisation de la mairie dans le cas où le bien de location saisonnière se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants, dans les départements 92, 93 et 94, ou dans une commune de plus de 50 000 habitants située en zone tendue. 

Inscription au  répertoire Sirène de l’INSEE

Depuis début 2017, tout loueur doit  faire une déclaration de début d’activité pour s’inscrire au répertoire Sirène de l’Insee.

C’est gratuit, la demande se fait via le formulaire P0i (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué.

Un numéro SIRET vous sera attribué par l’INSEE.

Respecter la durée maximum de location

Si vous louez votre résidence principale en saisonnier, vous êtes tenu de ne pas dépasser 4 mois de location sur une année.

Par ailleurs, toute location saisonnière ne doit pas excéder une saison, soit environ 3 mois, période au-delà de laquelle vous sortez de fait du cadre réglementaire de la location saisonnière. 

Réaliser les diagnostics obligatoires.

Le propriétaire d’un logement de vacances doit remettre à son locataire l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques).

Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois au moment de la location.

Nous vous conseillons de l’annexer au descriptif que vous adresserez au candidat locataire ou au plus tard de le remettre au vacancier lors de la signature du bail. 

Établir un bail écrit et exhaustif

Contrairement à une idée reçue, un bail écrit est obligatoire en location saisonnière de même que la fourniture d’un état descriptif des lieux (article L.324-2 du code du tourisme).

Le contrat doit être écrit, signé des deux parties, et contenir le prix demandé pour la période visée. Il sera produit en autant d’exemplaires que de parties et dûment signé par chacune d’elles.

Enfin, ledit contrat, sans pour autant être aussi détaillé que le descriptif, doit contenir les informations suivantes : 

  • l’identité précise des parties (propriétaire et locataire)
  • la période et la durée de location
  • l’adresse du bien et ses principales caractéristiques (les distances qui séparent le logement de la mer, les moyens de transport à proximité, ou tout autre point d’intérêt etc.)

Fournir un descriptif du bien et de son environnement

Il est fortement conseillé de fournir au candidat vacancier un descriptif de votre maison ou appartement avant qu’il ne concrétise sa réservation.

Ce document doit répondre à toutes les questions portant sur le type de construction, situation du bien, une description détaillée de l’intérieur du logement – pour chaque pièce vous préciserez son état général, son équipement…

Faire un état des lieux d’entrée et de sortie

Il est indispensable d’établir un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clés au locataire, ainsi qu’à leur restitution.

Pour être valables et incontestables, ces documents doivent être complets, détaillés et signés par les deux parties. 

Offrir un logement meublé et équipé

Le bien que vous mettez en location doit présenter les éléments d’équipement et de confort indispensables au quotidien des vacanciers.

Ils doivent pouvoir y vivre confortablement dans un cadre accueillant, en n’apportant que leurs effets personnels.

Pour avoir une idée précise de ce que doit contenir un logement de vacances cliquez ici

Taxe de séjour

Le propriétaire doit vérifier si le bien mis en location saisonnière est situé géographiquement dans une zone touristique concernée par la taxe de séjour.

Dans ce cas, il est de sa responsabilité de la collecter et de la payer. Néanmoins, la législation évolue concernant la collecte de taxe de séjour par les sites d’annonces locatives entre particuliers.

L’assurance en location saisonnière

L’assurance du propriétaire non occupant

Par sécurité, le bailleur considéré comme “propriétaire non occupant”, peut souscrire une assurance habitation pour le compte de qui il appartiendra avec abandon de recours.

Définie à l’article L112-1 du Code des Assurances cette clause permet de couvrir les risques du bailleur et du locataire à la fois.

C’est le bailleur qui est seul tenu responsable du paiement envers l’assureur de la prime; libre à lui ensuite de répercuter cette cotisation dans le prix du loyer.

Le locataire sera assuré pour les dommages causés à lui-même ainsi qu’aux tiers. 

Cette solution est souvent utilisée pour les locations saisonnières car cela évite de vérifier les assurances souscrites à chaque changement de locataire.

L’assurance du locataire

L’assurance du locataire dans le cas d’une location saisonnière n’est pas obligatoire.

Néanmoins, sa responsabilité locative définie par l’article 7 de la loi du 6 juillet 89 à l’égard du propriétaire est toujours en vigueur; en cas de dommage(s) causé(s) par le locataire dans le logement, ce dernier devra indemniser le bailleur.

Si le bailleur n’a pas souscrit d’assurance pour le compte de qui il appartiendra et que le locataire souhaite s’assurer, il peut vérifier dans son contrat multirisques habitation s’il a une clause garantie villégiature, souvent suffisante pour une location saisonnière.

Dans le cas contraire, il pourra souscrire une assurance spécifique.

Fiscalité

Les revenus de la location saisonnière tirés de la location en tant que loueur non professionnel sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif.

Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans la case « location meublée non professionnelle ».

Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 50% mais vous pouvez également opter pour le régime dit de bénéfices réels.

Si vous utilisez une plateforme internet pour louer votre logement, sachez qu’elle doit vous fournir  en début de chaque année le montant brut des transactions que vous avez faites par son intermédiaire depuis 1 an.

Cette obligation s’applique pour les réservations effectuées à partir du 1er juillet 2016.

Si vous louez une partie de votre habitation principale, les revenus de la location peuvent être exonérés si le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables et que vos revenus annuels ne dépassent pas 760€.

Les « limites raisonnables de la location » sont définies par l’administration fiscale chaque année. Pour information, en 2016, celles-ci étaient plafonnées à 135€ /m² habitable pour le sud-ouest.

Si vos revenus de location saisonnière dépassent 23.000€ par an, vous devez également vous affilier au régime social des indépendants (RSI) et vous pouvez être considéré comme loueur professionnel.

Louer en meublé professionnel ?

Sachez que vous devez avoir le statut de loueur en meublé professionnel si vous remplissez les 2 conditions suivantes :

  • vos recettes liées à votre activité de location saisonnière dépassent 23 000€ par an
  • les recettes perçues par votre activité de location saisonnière dépassent les revenus du foyer fiscal.